寶億萊溫州樓市的尷尬：法院進(jìn)淘寶低價(jià)拍賣房產(chǎn)

　　【中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)綜合報(bào)道】溫州樓市不僅是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，更是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中的一朵“奇葩”。事實(shí)上，在最近全國(guó)70多個(gè)大中城市普漲的情況下，溫州卻連續(xù)25個(gè)月單邊下滑，成為唯一下跌的“孤城”。

　　法院進(jìn)駐淘寶變“掌柜”

　　溫州鹿城區(qū)法院近日將司法拍賣搬上了淘寶網(wǎng)[微博]做起“掌柜”引發(fā)熱議。據(jù)中證網(wǎng)報(bào)道，29日上午9時(shí)許，溫州鹿城區(qū)人民法院資產(chǎn)處置拍賣正在淘寶進(jìn)行，一處標(biāo)的為“溫州鹿城區(qū)九州大廈1幢415室”的房產(chǎn)，還有50分鐘就結(jié)束拍賣，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為144.3萬(wàn)元，起拍價(jià)為95萬(wàn)元，上午9時(shí)已經(jīng)有12人報(bào)名，加價(jià)幅度1萬(wàn)元，競(jìng)價(jià)周期1天，延時(shí)周期5分鐘/次，拍賣競(jìng)價(jià)前淘寶系統(tǒng)將凍結(jié)競(jìng)買人支付寶[微博]賬戶內(nèi)的資金作為應(yīng)繳的保證金，拍賣結(jié)束后未能競(jìng)得者凍結(jié)的保證金自動(dòng)解凍，凍結(jié)期間不計(jì)利息。最終出價(jià)26次，最后成交價(jià)為124萬(wàn)元。

　　和該房產(chǎn)同時(shí)拍賣的還有20起，即將拍賣的有39起，溫州鹿城區(qū)法院已經(jīng)結(jié)束的拍賣157起，72起因“零出價(jià)”而流拍。

　　“法院的服務(wù)比一般的房產(chǎn)中介還專業(yè)，但因?yàn)槭欠ㄔ号馁u，房產(chǎn)被法院查封，部分視頻中的房屋內(nèi)一片狼藉。”溫州當(dāng)?shù)匾恢薪槿藛T稱。鹿城區(qū)法院亦提醒，標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買受人自行辦理，所涉及的一切稅、費(fèi)及其可能存在的物業(yè)費(fèi)、水、電等欠費(fèi)均由買受人承擔(dān)。

　　不僅溫州鹿城區(qū)人民法院在淘寶進(jìn)行司法拍賣，溫州市中級(jí)人民法院以及溫州轄區(qū)內(nèi)其他區(qū)縣的法院也在網(wǎng)上進(jìn)行司法拍賣。

　　據(jù)了解，在已成交的記錄中，拍賣最激烈的房產(chǎn)是錦玉園4幢2003室，該房產(chǎn)為綠城集團(tuán)開(kāi)發(fā)，421平方米，也是“二進(jìn)宮”拍賣，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)2240.5萬(wàn)元，起拍價(jià)為1523萬(wàn)元，報(bào)名人數(shù)4名，但圍觀人數(shù)達(dá)1359人，保證金150萬(wàn)元。累計(jì)出價(jià)206次，被競(jìng)買號(hào)為“R2057”的買家以1886萬(wàn)元成交，折合單價(jià)為4.48萬(wàn)元/平方米。

　　“這房產(chǎn)的價(jià)格和最高峰時(shí)相比，縮水一半。”當(dāng)?shù)刂薪槿藛T稱，拍賣成交價(jià)比市場(chǎng)稍低一些。

　　值得注意的是，這種拍賣的方式還是吸引了部分剛性需求。溫州當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商說(shuō)，司法拍賣房給剛需購(gòu)房者增加了一個(gè)新的購(gòu)房途徑，即使會(huì)遇到問(wèn)題，也有司法途徑給自己維權(quán)。“網(wǎng)上司法拍賣與傳統(tǒng)拍賣行拍賣相比，擁有操作簡(jiǎn)單、零傭金等優(yōu)勢(shì)，且拍賣房還不存在限購(gòu)的問(wèn)題。”

　　“司法拍賣房源相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格還是有不少折價(jià)優(yōu)勢(shì)的。”據(jù)溫州鹿城區(qū)法院介紹，拍賣房的評(píng)估是以市場(chǎng)價(jià)為基準(zhǔn)，但所取的是相對(duì)保守的市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間內(nèi)的下限。不僅如此，司法拍賣還存在司法處置價(jià)，即在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上有降價(jià)的幅度。

　　此外，臨近年底，開(kāi)發(fā)商降價(jià)意愿明顯上升。隨著庫(kù)存壓力持續(xù)增大，降價(jià)的可能性逐步增大，尤其是一些面臨資金回籠壓力的中小開(kāi)發(fā)商，部分樓盤已經(jīng)扛起了降價(jià)大旗。前幾年房?jī)r(jià)表現(xiàn)并不遜于溫州市區(qū)的永嘉、甌北等地，如今新開(kāi)盤的樓盤單價(jià)也已跌破萬(wàn)元。

　　實(shí)際上，繼去年溫州泰宇花苑樓盤老板跑路之后，今年下半年溫州平陽(yáng)縣再現(xiàn)“爛尾樓”事件。一個(gè)名為“海林軒”的項(xiàng)目因開(kāi)發(fā)商欠下巨額債務(wù)、資金鏈斷裂等問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)展緩慢。其中一期原定于2009年12月31日前交付，被曝已經(jīng)爛尾三年，而該項(xiàng)目的二期、三期進(jìn)展基本停滯。

　　29日，溫州平陽(yáng)縣政府做出《關(guān)于同意調(diào)整鰲江鎮(zhèn)海林軒商住樓項(xiàng)目的批復(fù)》，寶億萊軟裝設(shè)計(jì)，家居飾品加盟，項(xiàng)目業(yè)主由溫州立城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和溫州柳成集團(tuán)變更為溫州豐達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。業(yè)內(nèi)人士稱，在銷售放緩，流動(dòng)性收緊的背景下，樓盤爛尾必將在一定范圍內(nèi)發(fā)生，那些財(cái)務(wù)狀況不太健康的企業(yè)尤其容易倒下。

　　“去年民間信貸危機(jī)之后，開(kāi)家居飾品店，或者跑路了，或者沒(méi)錢還。”溫州當(dāng)?shù)匾晃环ü俦硎荆?a href="http://www.byxpo21.cn/adv/index.html">開(kāi)家居飾品店，債權(quán)人存在恐慌心理，急于收回自己的債權(quán)，溫州各地法院甚至出現(xiàn)了“輪候查封”現(xiàn)象，最多的一處房產(chǎn)被查封了7次。

　　溫州房主頻棄房跑路原因何在

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局不久前公布的9月份70個(gè)大中城市住宅銷售變化情況顯示，溫州新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.3%，同比下跌1.8%，成為70個(gè)城市中唯一房?jī)r(jià)同比下降的城市，而這已經(jīng)是溫州房?jī)r(jià)連續(xù)第25個(gè)月下跌。

　　隨著溫州樓市價(jià)格下跌，土地市場(chǎng)開(kāi)始降溫了。目前溫州住宅地價(jià)環(huán)比、同比處于“負(fù)增長(zhǎng)”狀態(tài)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，溫州地價(jià)變動(dòng)，至少打破了“作為稀缺資源，土地的價(jià)格只漲不跌”神話。更為可怕的是，房子賣掉還不夠償還銀行貸款，這種“倒掛”現(xiàn)象在溫州愈演愈烈。

　　據(jù)新華網(wǎng)此前報(bào)道稱，一位溫州市區(qū)級(jí)法院人士表示，2011年全市法院委托拍賣545件，2012年986件，今年上半年為622件，其中百分之七八十為房產(chǎn)。但今年該院委托拍賣件數(shù)是2011年的3.2倍，預(yù)計(jì)全年委托評(píng)估在420件左右，“其中80%為個(gè)人房產(chǎn)，這還不包括企業(yè)破產(chǎn)涉及的房產(chǎn)。”

　　“現(xiàn)在，拍賣成交價(jià)低于銀行貸款的房源經(jīng)常出現(xiàn)。”上述溫州市區(qū)級(jí)法院人士說(shuō)，以前這種“倒掛”房源極為少見(jiàn)，但這兩年越來(lái)越頻繁，好多房子賣了以后還不夠償還銀行貸款。他說(shuō)，這些房源主要來(lái)自銀行起訴，再經(jīng)過(guò)公告、起訴、答辯、執(zhí)行等司法流程，這些房屋委托拍賣最快需要6個(gè)月時(shí)間。

　　同時(shí)，一位股份制銀行溫州分行信貸部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，現(xiàn)在這種“倒掛”房源主要出現(xiàn)在之前熱炒的高端物業(yè)中，家居軟裝體驗(yàn)館>，比如京都城、香緹半島等樓盤。之前被炒到5萬(wàn)元/平方米的香緹半島，如今價(jià)格已下降至2.8萬(wàn)元/平方米左右，周邊一毛坯房開(kāi)盤價(jià)僅為2.5萬(wàn)元/平方米。“如果當(dāng)時(shí)高價(jià)買入，那現(xiàn)在已不足償還銀行貸款。”

　　溫州中鼎房地產(chǎn)評(píng)估有限公司總經(jīng)理盧林勇則表示，一般房產(chǎn)貸款評(píng)估價(jià)是成交價(jià)的8折左右，按最大抵押貸款七成計(jì)算，即可貸款房屋成交價(jià)的56%，現(xiàn)在一些豪宅價(jià)格下降了百分之四五十，就意味著這些房源成交價(jià)低于銀行貸款。于是，一些實(shí)在沒(méi)有償還貸款能力的人，就出現(xiàn)“棄房”現(xiàn)象。

　　上述銀行人士認(rèn)為，純抵押貸款出現(xiàn)“棄房”情況比較少，更多出現(xiàn)在“抵押＋擔(dān)保”貸款環(huán)節(jié)。他說(shuō)，一套市場(chǎng)價(jià)500萬(wàn)的房子，客戶需要抵押貸款500萬(wàn)甚至更多，于是客戶找來(lái)第三方作為擔(dān)保，如愿以償貸到500萬(wàn)。現(xiàn)在遇到的最大問(wèn)題是，抵押物價(jià)格下降，擔(dān)保人又沒(méi)能力償還，就出現(xiàn)貸款完全高于抵押物。

　　一位有著八九年炒房經(jīng)歷的資深炒房者張鳴(化名)說(shuō)，除剛需和改善型購(gòu)房者外，更多炒房者動(dòng)用的購(gòu)房資金，基本來(lái)自各種渠道的銀行貸款，如果他們?cè)诟呶粫r(shí)買進(jìn)，如今幾乎全部被套。2010年4月，張鳴以8萬(wàn)元/平方米左右價(jià)格買進(jìn)一排屋，如今市場(chǎng)價(jià)4萬(wàn)元/平方米無(wú)人問(wèn)津。“為什么我現(xiàn)在還拿著，用銀行貸款‘拆東墻補(bǔ)西墻’來(lái)償還銀行貸款，主要是維護(hù)銀行貸款信用。”