寶億萊建立房地產長效機制 將成樓市新常態(tài)

在穩(wěn)增長關鍵階段，房地產的拉動作用再次被放到顯要位置。

“要完善市場環(huán)境，盤活存量資產，開家居生活館，建立房地產健康發(fā)展的長效機制。”今年4月30日，中共中央政治局在分析研究當前經濟形勢和經濟工作后作出了如是指示。

值得注意的是，這是政治局會議中，首次提出“建立房地產健康發(fā)展的長效機制”，而非以往泛泛而談的“促進房地產平穩(wěn)健康發(fā)展”。在新一屆政府執(zhí)政以來，上一次表態(tài)房地產長效機制，還是在2013年3月27日李克強總理上任后首次召開國務院常務會議時提出的。

時隔兩年，再次提出長效機制用意何在？房地產長效機制究竟是什么？接下來的房地產政策環(huán)境，又會出現(xiàn)怎樣的改變？

時代周報記者采訪的諸多專家皆表示，從大的框架來看，房地產長效機制應呈“三足鼎立”態(tài)勢，包括不動產統(tǒng)一登記制度、穩(wěn)定住房消費政策和房地產稅，其中前兩者都已經開始發(fā)力，房地產稅則還沒有顯著動作。在決策層作出明確指示后，接下來，房地產長效機制的建立應該會有所加快。

再提長效何用意

中國樓市屬于“政策市”。2003年至今，伴隨著全國樓市快速發(fā)展，以國發(fā)或國辦發(fā)名義發(fā)布的樓市調控文件就多達9個，被稱為樓市“10年9調”，而住建部、國土部等相關部門發(fā)布的政策就更難以計數(shù)，但真正能起到實際作用的一整套措施與理念似乎遲遲不來。

回顧調控思路，更是聚焦于“限”字：限購、限貸，寶億萊家居生活館，乃至限價。以房價升降來衡量調控成敗，更是民眾評判調控“空調”與否的直觀標準。為此，房地產行業(yè)的有識之士關于房地產長效機制的呼聲日盛。

“過去10年的調控中，我們最大的缺陷之一，就是幾乎所有的調控措施，都在不斷地強化政府的權力，弱化市場經濟配置資源的作用。”中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設經濟系主任陳淮曾在接受時代周報記者采訪時表示，政策永遠是短期的、是即時決策的，長效機制則是制度建設，是保證產業(yè)如何發(fā)展的關鍵。在他的愿景當中，長效機制應該能夠管上100年。

2014年3月，中央出臺的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》文件第一次對房地產長效機制作了官方系統(tǒng)性闡述。按照該報告，健全房地產市場調控長效機制，主要借助住房、土地、財稅、金融以及不動產登記4類政策性工具。

一年之后，中央政治局4月30日會議就二季度經濟穩(wěn)增長提出的一系列政策建議中，把“要完善市場環(huán)境，盤活存量資產，建立房地產健康發(fā)展的長效機制”作為重要內容。

“也就是說，開家居生活館，當前我國房地產市場的周期性調整，既是經濟增長下行的主要因素，也是當前經濟生活許多矛盾的焦點及金融市場風險上升的根源。而所有這些都可能與以往的房地產政策缺陷有關。” 中國社會科學院金融研究所研究員易憲容在日前撰文《如何建立房地產發(fā)展的長效機制》中指出，要保證中國經濟穩(wěn)定增長，讓房地產業(yè)真正成為經濟增長的動力，就得建立起能保證房地產市場健康持續(xù)發(fā)展的長效機制。

在上海易居房地產研究院副院長楊紅旭看來，這是在往前推進并完善一個綜合房地產政策體系。他向時代周報記者指出，長效機制再次提出跟國家的宏觀經濟政策、改革方案有關系，隨著轉型的推進，樓市方面會更多使用一些經濟的手段、信貸和稅收。

“但這不能解讀為政府對房地產態(tài)度發(fā)生了改變。”交大房地產研究所副所長李驍對時代周報記者表示，房地產進入產業(yè)新常態(tài)，這是客觀現(xiàn)狀。長效機制，代表的是政府對行業(yè)調控的基點和態(tài)度，主基調沒有根本改變，要堅持長效化、常態(tài)化、信息城鎮(zhèn)化。他篤定判斷去年的9·30政策和今年的3·30政策遠遠沒有達到救市效果，“房地產政策存在很大的空間。”

黑白手互博

陳淮曾定義，房地產的博弈對象轉為市場而非政府時，是行業(yè)走向成熟的標志。

過去的一年里，政府的一系列動作寓意何為？不難發(fā)現(xiàn)—銳意改革和開拓進取，在房地產方面充分尊重行業(yè)和市場規(guī)律，正是本屆政府試圖在房地產頂層設計上嘗試提速的。

“穩(wěn)定住房消費”成為所有政策的發(fā)力點，降準、降息將成為房地產市場乃至中國經濟健康發(fā)展的標配工具。據時代周報記者梳理，去年9月30日，央行、銀監(jiān)會就已聯(lián)合發(fā)文將首套自住房首付比例調為30%，并執(zhí)行基準貸款利率的0.7倍，其目的就是要“穩(wěn)定住房消費”。

隨后的10月29日，寶億萊家居飾品，國務院召開常務會議，要求推進六大領域消費，寶億萊家居飾品，“穩(wěn)定住房消費”時隔多年后被重新提及。之后，部分地方政府陸續(xù)出臺了諸如調高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼等“微刺激”政策，穩(wěn)定住房消費和促進房地產業(yè)健康發(fā)展。

讓市場興奮不已的事件，發(fā)生在今年3月30日—第四輪核心救市政策終于落地。前三輪核心救市政策分別為：限購松綁、9·30信貸松綁疊加央行降息降準、各地財稅補貼政策。

在本輪救市中，央行調整個人貸款政策，將二套房貸款最低首付比例調整為不低于四成。同時，財政部也出臺穩(wěn)樓市新政，將營業(yè)稅免征期限從購房超過5年調整至兩年。

4月20日，央行再次宣布降準1個百分點，意在改善房地產投融資環(huán)境。隨后，上海、浙江、深圳、遼寧多地地方政府響應中央政策出臺公積金新政。

梳理中，不難發(fā)現(xiàn)，以公積金為突破口成為本輪救市的一大利器。“閩七條”放寬首套房、首改房認定標準，從而加大使用住房公積金購房支持力度，加強住房金融服務，“閩七條是全國其他省份調控樓市的參考范本。”中原地產首席市場分析師張大偉分析道。楊紅旭也表示：“商業(yè)貸款易受到商業(yè)銀行利益的牽絆，而公積金則由政府操控，要放松是最容易的。”

同時，被認定為樓市調控長效機制的一個重要環(huán)節(jié)—不動產登記也在本輪啟動。

4月下旬發(fā)布的《2014中國國土資源公報》稱，不動產統(tǒng)一登記制度改革取得突破性進展。同時，初步起草了《不動產登記暫行條例實施細則》和《不動產權籍調查指導意見》等配套規(guī)章、政策，完成了信息平臺建設的頂層設計，形成了《國土資源與不動產登記信息平臺建設總體框架》。截至2014年底，全國農村集體土地所有權確權登記發(fā)證率達到97%，基本實現(xiàn)了全覆蓋；宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作加快推進。

在分析人士閻岳看來，目前，不動產統(tǒng)一登記工作正在全國展開，預計最遲至今年年底，不動產尤其是房地產和土地的“家底”就將呈現(xiàn)在公眾面前。到那時，對房地產市場健康發(fā)展影響最大的房地產稅政策也將漸漸浮出水面。

此外，住房信息聯(lián)網、推進房地產稅立法、地方財政轉型、集體土地入市等一系列舉措也在展開。

2014年政府工作報告中提出，推進稅收制度改革，做好房地產稅等相關工作。到了今年，政府工作報告強調的是“支持居民自住和改善住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，對房地產稅只字未提。閻岳稱，這并不意味著房地產稅的立法工作被忽略。