寶億萊軟裝論黃金時代落幕之后中國地產金融的新趨勢

很長一段時間，我認為要想知道什么是最好的選擇，F(xiàn)ollow the Money就是！有這么一個印象是有一次參加清華房地產校友的聚會，寶億萊軟裝配飾，一位在校生問莫天全“為何很多師兄都不做自己專業(yè)的工作，而改行去做了互聯(lián)網、金融等跨行的事？”，我記得他的回答就是“Follow the Money!”,理由是金錢會引導人們去他們該去的地方，一個能付得起高薪的行業(yè)勢必會是高端人才的聚集地，這個行業(yè)也必然會是一個高增長的行業(yè)。

想想我自己的職業(yè)歷程，似乎也印證了這樣的判斷。我從施工企業(yè)起步，進入房地產行業(yè)，又從做戰(zhàn)略研究做到了投資，進而地產基金。在這樣的遞進選擇中，似乎還不完全是受高薪的誘惑，而是覺得應該找到事情主導的動力。我對地產行業(yè)的理解是認為“地產即金融”，地產行業(yè)的利潤來自于加杠桿，地產的藝術就在于資本的調度。我以為金融的重點就在于兩端：投資端和融資端，地產的重點應該在投資端，應該是以投資能力來吸引資本的注意，獲得匹配的資本。

當我沿著這樣的路徑一路走來，發(fā)現(xiàn)事情的發(fā)展并完全符合想象。在實操過程，金融更多的體現(xiàn)為融資行為，在于找錢。這又是一種“Follow the Money”的邏輯，我們需要了解各類金融機構的融資屬性，從低到高去嘗試對接成本盡可能低的錢，為了達到這個目的我們需要改造自己、包裝項目、接受城下之盟。而資本端是什么邏輯？他們也是“Follow the Money”，盡管客戶存在不同的偏好，他們就是有辦法通過各式的組合來“拼縫”、“走通道”，完成所謂的“制度套利”，客戶那邊是潛規(guī)則的“剛性兌付”，機構之間比較的是“中間差價獲取能力”。在這個邏輯下，管理資本端的“財富管理”大多變成“理財銷售”。于是就形成了這樣的怪現(xiàn)象：針對地產投資的金融產品一方面要高收益，另一方面卻要求低風險，同時還要求盡可能短的固定期限，完全不去考慮風險收益匹配，以及現(xiàn)實的期限匹配問題。

于是事情這么發(fā)展開來：當?shù)禺a企業(yè)遭遇銀行的限貸，他們發(fā)現(xiàn)信托的監(jiān)管存在變通的可能，于是信托崛起；當信托開始從嚴，寶億萊軟裝配飾，基金子公司突然從證監(jiān)會方面打開方便之門，于是又一個行當成為熱門；當金融市場化的進程不斷加深，大資管時代到來，金融牌照變得不是那么遙不可及，地產商們發(fā)現(xiàn)其實命運也可以自己掌控，于是自己開始做地產基金，入股民營銀行，做小貸公司，做互聯(lián)網金融。又由于始終金融與地產之間存在著行業(yè)壁壘和認知的差異，金融機構也無法深入管控地產的操作，索性就做起了“典當行”的生意，普遍以債權的思維操作，通過層層抵押式增信來捆綁地產商的手腳，以保證能夠在固定的期限實現(xiàn)固定的收益，而地產商也樂得少一些干擾因素，自己蒙頭賺錢。這樣各得其所的雙贏模式如果基于的是一個仍然會不斷上揚的行業(yè)可能還真是一個全民分享暴利增長行業(yè)紅利的好方法，大家共同富裕。可惜，好景不長，這個基礎行業(yè)出現(xiàn)問題了。

房地產行業(yè)出現(xiàn)什么問題了？高歌猛進傻子都能賺錢的“黃金時代”結束了，這一次不是什么宏觀調控帶來的調整，而是這個行業(yè)發(fā)展到這個規(guī)模之后所出現(xiàn)的必然調整。城市化進程進入后半段，人口紅利消化殆盡，行業(yè)性產能過剩，海量庫存有待消化，而人們對房產的投資動力后勁不足。當這個行業(yè)的主力需求人群從60、70后轉為80、90時，他們要么原本就不缺房（他們的60、70后父母已經為他們儲備了不止一套房），要么就真的買不起房（如果他們的父母也買不起房的話），要么就不再認為居住一定要靠買房來解決（難道真的要買那么遠郊的房來降低自己的都市生活體驗嗎？），而他們原本的人口基數(shù)就是比上一代人陡降，那么剩下既有購買欲望又有購買能力的人群還剩多少可想而知。所以當國家對房地產的宏觀調控政策從“松”到“促”時，以往常見的刺激性反彈再也難見。這個被打了太多激素又被捆綁了太多枷鎖的行業(yè)，終于到了需要好好調整的時刻了。這已是行業(yè)性問題，再用以往的典當式融資思路來看待地產金融顯然是不合適的，甚至都不可以說大公司就一定沒問題，這兩年百強地產企業(yè)在瞬間崩塌都已不是個案。

那怎么辦？徹底放棄房地產行業(yè)？徹底不做地產金融了？顯然答案應該是NO！作為“衣食住行”四大剛需入口的行業(yè)，房地產行業(yè)從來都不可能消失，從來都應該是支柱行業(yè)，房地產對整體經濟的貢獻永遠都不可忽視，永遠都會是人們的一個重要投資方式。現(xiàn)在的問題不是不投，而是要換個思路來考慮投資。我以為Follow the Money不過是表象，當金錢處于盲目之時，正是體現(xiàn)投資機構專業(yè)能力之時，而再正確的做事都不如做正確的事，什么是正確的事？Follow the Trend!跟隨趨勢！

那么我們所面臨的大趨勢是什么？經歷過投資拉動下多年高速增長的中國開始進入慢車道，全面產能過剩，創(chuàng)新亮點不足，國家急需找到新的增長點保持經濟活力。同時，中國已成為世界第二大經濟體，財富積累也同時成為世界第二，一方面大國之間的競爭不可避免，國際競爭形勢愈發(fā)復雜，另一方面中國的購買力也成為世界覬覦的目標，如何把握好如今的地位決定未來的長期走勢。在這樣的大背景下，貨幣超發(fā)會是一個常態(tài)，新一輪放水正在進行，低利率（甚至零利率）預期愈發(fā)強烈，投資是唯一避免貨幣貶值的辦法。

也就是說錢其實不是問題，錢往哪投才是大問題！我們看到最近的怪現(xiàn)象：無實質利好的A股開始強力反彈，銀行存款進入“負利率”狀態(tài)，余額寶為代表的互聯(lián)網理財收益破3，而萬科等地產企業(yè)發(fā)行公司債不斷創(chuàng)新低到了3.5%附近堪比國家信用！金融市場從“錢荒”轉為了“資產荒”，投資渠道看似豐富，優(yōu)質資產卻是求之不得！未來什么是好的投資？我在投資圈得到的普遍共識是：1、股權投資（尤其投年輕人的創(chuàng)業(yè)投資）；2、海外投資（跟隨全球資產配置趨勢）；3、升級投資（重點消費升級、生產方式升級，生活方式升級等）。

具體到房地產行業(yè)又是怎樣的趨勢呢？我的觀察是： 

1、行業(yè)發(fā)展趨勢：地產規(guī)模化→地產金融化→地產服務化，從重資源轉向重資本和重人才；

2、存量市場轉向增量市場，住宅開發(fā)走向沒落，產業(yè)地產運營成為主流，地產商模式從重資產的開發(fā)模式轉向輕資產的運營模式；

3、產業(yè)分工將不斷細化，專業(yè)人才將受到重視，地產人創(chuàng)業(yè)潮剛剛開始；

4、對社區(qū)入口的爭奪以及對存量客戶的盤活和轉化將成為大型開發(fā)商的重點關注；分兵突圍、拆分將成為地產商獲得估值增長的主要辦法。

如果再考慮疊加互聯(lián)網時代帶來的變化，我認為有這幾點需要重點關注：

1、互聯(lián)網估值泡沫對整個資本市場定價的影響；

2、互聯(lián)網金融帶來的資產證券化的另類可能；

3、互聯(lián)網讓基于C端的出發(fā)成為一種可能；

4、互聯(lián)網改變著人們的生活方式從而導致對產品使用功能的再認識；

5、互聯(lián)網正在引起組織方式的變革，組織的小型化個體化成為趨勢。

因此以跟隨趨勢的邏輯來看待地產金融未來的發(fā)展趨勢，我是這么判斷的：

堅持在開發(fā)領域做投資的需要考慮合作企業(yè)的生存能力，首先要有紅海競爭的獨門絕技（要么能控制好成本，要么具備強大的銷售能力），可以通過共同發(fā)起并購基金的方式參與行業(yè)大的整合機會;

存量時代到來，優(yōu)質的核心資產將成為搶手貨，要做好資產證券化準備，開家居生活館，同時要積極尋找好的運營團隊進行合作，開家居生活館，要避免純硬件的接盤；

城市更新將是一個大產業(yè)，通過改造運營提升將是資產盤活增值的主要辦法，會涌現(xiàn)一大批優(yōu)秀的輕資產運營團隊，投他們，跟隨他們一起成長；

互聯(lián)網金融會是解決存量資產持有盤活的重要金融工具，低利率時代，互聯(lián)網金融結合實體資產的經營性收入會是一個絕佳的投資策略；

線下的資產管理能力決定線上的“互聯(lián)網+”能走多遠，地產空間的決勝在于線下場景空間的營造以及真實的基礎服務質量，要投就投具有資產管理能力的團隊，寶億萊軟裝配飾，或者就自己組建資產管理團隊；

地產大轉型是一個數(shù)萬億的市場，存在無數(shù)種價值增長點（哪怕是簡單的分拆），在這個時點要具備投行思維，擁有再多的牌照不如做一個明白的地產大投行。